自然人以土地作價入股的土地價值是否可作為清算土地增值稅的扣除項目？

日期 :[2016年04月13] 編輯 : 邦誠財稅 【糾錯】 瀏覽次數(shù) 5843

      某房地產(chǎn)公司接受自然人以土地作價入股進行投資。該房地產(chǎn)公司在辦理土地過戶、作價入股時，免征營業(yè)稅，未取得發(fā)票，但繳納了契稅。該房地產(chǎn)公司在該土地開發(fā)房地產(chǎn)完成后，在進行土地增值稅清算時，自然人以土地作價入股的土地價值（按繳納契稅確定的價格）是否可以作為清算土地增值稅時的扣除項目金額？ 

      1、不可以。理由：《試點實施辦法》第三條規(guī)定的年應稅銷售額標準為500萬元（含本數(shù)），也就是年應稅銷售額大于等于500萬元應當認定為一般納稅人。

      貴公司銷售老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計算繳納增值稅，這樣對貴公司比較有利。

      2、貴公司報經(jīng)所在地省（自治區(qū)、直轄市、計劃單列市）財政廳（局）和國家稅務局批準，可以由總機構(gòu)匯總向總機構(gòu)所在地的主管稅務機關申報繳納增值稅。

      3、匯總納稅就是分公司不在分公司所在地繳納增值稅，由總公司統(tǒng)一計算銷項稅額和進項稅額，統(tǒng)一計算應納稅額。

      4、您的理解正確。

政策依據(jù)：

      財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知

      財稅〔2016〕36號

      附件1：

      營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法

      第四十六條 增值稅納稅地點為：

      （一）固定業(yè)戶應當向其機構(gòu)所在地或者居住地主管稅務機關申報納稅。總機構(gòu)和分支機構(gòu)不在同一縣（市）的，應當分別向各自所在地的主管稅務機關申報納稅；經(jīng)財政部和國家稅務總局或者其授權的財政和稅務機關批準，可以由總機構(gòu)匯總向總機構(gòu)所在地的主管稅務機關申報納稅。

      附件2：

      營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定

      一、營改增試點期間，試點納稅人[指按照《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》(以下稱《試點實施辦法》)繳納增值稅的納稅人]有關政策

      （五）一般納稅人資格登記。

      《試點實施辦法》第三條規(guī)定的年應稅銷售額標準為500萬元（含本數(shù)）。財政部和國家稅務總局可以對年應稅銷售額標準進行調(diào)整。

      .....

      （八）銷售不動產(chǎn)

      7.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。

      8.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，按照5%的征收率計稅。

      9.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

      ......

       （十二）納稅地點。

      屬于固定業(yè)戶的試點納稅人，總分支機構(gòu)不在同一縣(市)，但在同一省(自治區(qū)、直轄市、計劃單列市)范圍內(nèi)的，經(jīng)省(自治區(qū)、直轄市、計劃單列市)財政廳(局)和國家稅務局批準，可以由總機構(gòu)匯總向總機構(gòu)所在地的主管稅務機關申報繳納增值稅。